且看施兰如何在离婚后争取房子的居住权的诉讼案

2016-11-21 10:27

  男大当婚女大当嫁,施兰和男朋友庄健都到了谈婚论嫁的年纪。那是1996年,庄健还住在父母单位的职工宿舍,宿舍面临拆迁,单位和开发商要按照家庭人口再分配安置房,小两口便安安心心地领了结婚证,等着住新房。登记之后三个月,单位便与庄家签订了拆迁安置协议,一下分给他们两个两居室,一个一居室,三套承租公房。


  公婆照顾得周全,三套房子平均分配,两个两居室分别给庄健和姐姐一人一套,剩下的一居室归老人自己。房子是按家庭人口来安置的,施兰作为庄家的儿媳妇,也成了被安置人,和丈夫庄健以及庄健的奶奶一并落在两居室里,房子由丈夫承租。


  由于庄健的这套房子楼层较低,为了方便上了岁数的公婆,再加上都是一家人的房子,他们就让公婆搬了过来,自己则去住已经出国的姐姐的那套房子。


  婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年,十几年的婚姻生活却走到了终点。施兰说,自打她生了女儿,婆家就对她另眼看待。丈夫也不经常给生活费了,让她这个全职太太颇为捉襟见肘,二人为生活琐事没少吵架。再加上丈夫经常出差,夫妻聚少离多,感情也慢慢淡了。


  在离婚诉讼时,施兰才发现,他和丈夫的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。丈夫提交的证据显示,这套房子本是由他承租的,后来房改时,庄健却放弃了优先购买的权利,让自己的奶奶与单位签订了购房合同,成了房屋的产权人。几年后,奶奶去世,庄家通过继承,将房产过户到了施兰的婆婆陈秀兰名下。而就在过户的当月,庄健和施兰离婚了。


  法院认为,这套房产并不在夫妻任何一方名下,因此不能作为夫妻财产进行分割,对该房产归属有异议,施兰只能另行起诉。


  为什么被安置人要不到居住权?


  紧接着,施兰再次提起诉讼,状告婆婆一家与单位恶意串通,致使她作为被安置人丧失了房屋居住权,要求法院判决确认单位当年的售房合同无效。但是法院却驳回了她的诉讼,因为庄家的房子当年属于国企的自管公房,引发的纠纷不属于法院的受案范围。


  施兰这时想明白了,婆家早就周密算计:房改时,如果庄健买下房子,就成了夫妻共同财产,而他们夫妻当时已经有了矛盾,一旦离婚,就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落,他们就让老奶奶买房,老人百年之后,房子再由庄健的父母继承。施兰要房,总不能要公婆的房子啊。经过这么一倒手,产权就彻底跟施兰没关系了。她带着孩子住在庄健姐姐的房子里,随时都被会扫地出门。


  “当年拆迁时,我也是这套房子的被安置人,房子又是按人头分的,理应有我的一份啊。”施兰怎么也想不通,自己怎么就赢不了官司,这法律怎么这么欺负人?


  湘潭律师也非常理解施兰的冤屈。“按理说,你是拆迁协议中的被安置人,这房子就应当有你的居住权。”萧律师耐心给施兰解释:“但不管房子怎么来的,房改时是以庄健奶奶的名义买的,现在又过户到前婆婆名下,你想追究产权就要追根溯源到房改买卖的合法性,但这种老国企自管公房的问题,法院一般都不立案。况且,庄健放弃购买权算不算过错也不好界定,既然当年能这么达成买卖合同,就说明当时的政策并不像现在规范明确。”


  经湘潭律师仔细解释后,施兰知道这个暗亏她是吃定了。不过,湘潭律师也觉得,这案子还有得一打。施兰是这房子的被安置人,产权人没有进行另外安置过,即便产权变化了,这套房子也一直“挂”着施兰这么个安置对象,她的居住权不能被剥夺,新的产权人取得了房屋,自然也承继了安置施兰的责任。萧律师一番斟酌,既然自管公房不立案,干脆来个迂回诉讼,以用益物权纠纷提起诉讼。


  离了婚也要居住权采取迂回诉讼


  所谓用益物权,就是用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。


  也就是说,虽然房子产权是陈秀兰的,但施兰对房子还有居住使用权,湘潭律师要争取的便是这么个落脚的权利。


  在起诉书中,前夫庄健、前婆婆陈秀兰以及单位都成了被告。施兰一方表示,基于拆迁安置协议,她作为被安置人,享有在房屋中居住的被安置待遇,但陈秀兰却拒绝她在此居住,单位和前夫作为拆迁人和被拆迁人,也应当对她的居住权负责。


  法庭上,陈秀兰和儿子都不同意施兰的要求。他们认为,施兰没在老房住过,并非被安置人,当年被安置人有她的名字,只是因为家里想多分房。此外,施兰一直在庄健姐姐的住房内居住,并未在涉案房产中居住,现在,房子由庄健父母居住,不具备安置施兰的条件。


  “当年,庄健的奶奶是产权人,她应该对你进行安置,可她已经过世了。现在房子是我的,咱俩已经没关系了。”陈秀兰根本不同意对这个已经离婚的前儿媳进行安置。


  而单位则出具证明,当年拆迁时,施兰确实是被拆迁人范围,安置的确实是涉案的这套房子。只是房子已经出售给个人了,单位不再负责。


  法院判决 安置协议有效 居住有理有据


  过了一段时间,此案再次开庭。法官对双方进行调解时就明确告诉被告一方:“拆迁安置协议有效,里面写着人家的名字呢,你们得负责安置啊。”可陈秀兰和儿子一口咬定,施兰离婚后就和庄家没关系了,说什么也不同意。


  调解不成,法院作出判决:根据拆迁安置补助协议,施兰作为应被安置人口,享有在涉案房屋内居住的权利。庄健作为被拆迁人和原承租人,应保障施兰被安置的权利。尽管陈秀兰已经取得房屋的产权,但她仍应承担保障施兰居住的义务。


  最终的判决只有一句话:施兰对陈秀兰名下的这套涉案房屋享有居住的权利。


  湘潭律师的策略奏效了,有了这份判决,施兰就一直享有居住权,任谁也不能驱逐!


  陈秀兰、庄健母子不服,又向上级法院提出上诉。


  有了一审的判决,二审法官的调解工作显得顺利很多。二审法官还是这个意思,你们庄家这么多套房子,施兰带个孩子也没再婚,作为被安置人不能被剥夺居住权。


  这次,庄健的父亲吐了口,涉案的房子他们一直住着,很方便,让施兰和他们住在一起确实也不现实。他们愿意把自己名下那套空着的一居室安置施兰,双方各不妨碍。不过,施兰如果再婚了就要搬走。


  经过一番讨价还价,双方最终达成一致。施兰放弃对涉案两居室房屋的居住权。陈秀兰名下的一居室作为施兰的安置房屋,由施兰单独居住使用,居住期间所产生的费用由施兰承担。施兰不得将房屋出租或长期转借给除施兰与女儿之外的人。


  接连两次诉讼都没能解决的居住权终于落实了,看着施兰母女有了妥善的住处,湘潭萧律师感叹“虽然离婚了,但毕竟曾经是一家人,不该成为仇人。最终调解周全,也是个**的结果。”


  综上湘潭律师提示:老国企房改房最易埋隐患,这起案件也延伸出一个二手房买卖的问题。北京的房产属性之多,之乱****,央产房、军产房、国企自管公房、房改房、承租公房……很多老房的历史和来源都比较混乱。而在众多属性的房产中,老国企房改前的房子最为复杂,危险系数也高得多。


  湘潭律师最后提醒各位老百姓在购买二手房时,尤其是老城区的房产,一定要进行一番调查,不仅要看房本,还要顺着产权人变更的脉络,去调查房产的历史和来源,看看房产曾经有没有被安置人,是否已经解决了安置问题。如果调查之后认为没有问题,也要在买卖合同中约定,此次交易买房人已经履行了全部义务,如果房产还有其他纠纷,由卖方自行处置,买房人不承担任何责任。如果买房人有能力,**请专业律师协助调查,审查合同,以确保交易安全。 就像此案中的房产,乍看房本,产权清晰,买卖没有任何问题。可事实上,房子可能还有被安置人,要保证被安置人的居住权,这是体现不到房本上的。办完过户,被安置人可能就找上门来,要求新房主给安置住处。